제2-1편 일본의 부동산 버블붕괴 (by 18bar)

18bar 님의 연재 글. 이 이후 미국의 부동산 거품붕괴, 한국의 부동산, 한국정부의 대책을 다룰 예정이라심. 그 시작인 바 나머지 글은 아래 링크에서 시작하시라. (참여정부의 부동산 실책도 유심히 볼 가치가 있겠음)

 

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=456928

 

이글은 인터넷 및 기타 신문 자료에서 펀글 위주로 작성되어 있음을 미리 밝힙니다. 이미 지난 과거의 사건을 정리한 것이라 별도의 자료를 찾아 작성하지 않았습니다. 각론에 제 의견을 담았습니다. 다음편은 2-2 미국의 부동산 버블 붕괴입니다.(2편의 작성방법은 동일합니다.)

 

일본 부동산 버블 붕괴

1. 배경

1985년 9월 22일 선진 5개국(미국·영국·서독·일본·프랑스)의 중앙은행 총재들이 뉴욕 프라자 호텔에서 회담을 열고 '합의문'을 발표합니다. 프라자합의(Plaza Accord)라 불리는 이 합의는, 미국이 자신들의 무역적자를 해소하기 위해 외환율에 인위적인 조정을 가한다는 일방적인 합으로, 일본의 경우 1달러에 250엔을 기록했지만 합의문이 도출된 다음날부터 떨어지기 시작해 1년 후에는 달러당 120엔까지 떨어지는 사상 최대의 엔고현상을 맞습니다.       

2. 원인 

중앙집권적 금융정책을 시행해왔던 일본정부가 프라자 합의를 통해 엔고현상에 타격을 받은 수출업계를 구제하기 위해 금융완화 정책을 시행하게 됩니다.

1985년 플라자 합의 이후 엔화강세가 본격화되자 일본 당국이 저금리로 대처하고 나서면서 1986년 1월 연 5%였던 이자는 1989년 초 연 2.5%로 떨어져 초저금리 시대가 도래했고 이러한 초저금리가 시중에 돈을 풀리게 했을 뿐만 아니라 거대규모의 자본이 부동산 시장으로 대거 유입하면서 부동산 버블이 본격적으로 형성되기 시작합니다. 이로 인해 1986년부터 1991년까지 5년이상 일본 부동산의 불패 신화가 계속됩니다.

시장으로 빠져나온 자금은  수출중심의 제조업이 아니라 주식과 부동산 시장으로 몰렸습니다. 엔고현상으로 수출제조업이 저수익을 내고 있는 상황에서 폭등하는 주식시장과 프리미엄이 붙는 부동산 시장은 매력적이었기 때문이죠. 부동산 버블은 자국의 제조업의 경쟁력을 떨어뜨리게 됩니다.

 

3. 버블 전파과정

1983년 도쿄 도심에서부터 시작한 부동산의 가격상승률은 1986년 도쿄 전체로 확산되었고, 1987년 한해 지가 상승률이 무려 68.8%를 기록합니다. 89년  닛케이지수는 3만 9천엔을 기록했습니다. 버블이 시작될 무렵 닛케이지수가 1만이었고, 현재 약 8천엔대를 횡보하고 있는 것을 본다면 그 당시 버블의 크기가 얼마나 큰지 알 수 있습니다.  제가 주식의 장기투자를 말리는 이유도 여기 있습니다.  추세의 어느선에 머물러 있는지가 무엇보다 중요합니다.

정부의 금융정책 완화로 은행은 기업뿐만 아니라 일반 개인에게도 막대한 돈을 풀게 됩니다. 50년짜리 초장기 론, 2세대에 걸쳐 대출금을 갚아도 되는 2세대론 등이 나왔고, 은행의 돈을 차입하여 토지와 부동산을 마구 사들이며 일반인들도 버블에 참가하게 됩니다. 실제 부동산의 영향을 받은 도쿄·오사카·삿포로·나고야 등의 대도시와 그 인근지역의 지가 상승률은 200%~900%에 도달합니다. 대한민국과 닮아도 많이 닮았습니다.

1991년 부동산버블의 정점에 도달 했을 때 도쿄 23개구의 땅값이 미국 본토 전체를 사고도 남았다는 말이 나왔습니다. 요즘 우리도 이와 비슷한 비유를 캐나다와 많이 하고 있습니다.  실제로 1989년 미쓰비시 부동산은 록펠러 센터를 2천억엔에 매수하게 되고 전 세계 언론에 보도됩니다. 부동산 과열의 시그널이 각종 지표로 감지됩니다.

 

1990년 3월, 대장성은 '토지 관련 융자의 억제에 대해'라는 보고서를 발표합니다. 은행을 대상으로 내려진 이 지침은 부동산 관련 융자 금지'의 내용을 담고 있었습니다. 이것은 금융부분의 규제가 시작됨을 의미합니다. 초저금리로 융자를 해오던 은행이 철퇴를 맞으면서 현금회수에 나섭니다.

버블 참여자들은 은행 융자금을 갚기 위해 매물을 내놓지만 시장 참여자 그 누구도 구입할 여력은 없습니다.  차입으로 키운 버블이었기 때문입니다. 자연스럽게 부동산의 가격하락이 뒤따르고, 융자금을 갚지 못한 기업과 사람들의 파산이 이어집니다. 무슨 법칙처럼 미국이나 일본이나 같은 현상을 보입니다. 융자금 회수가 불가능한 은행들은 파산의 길을 걷습니다. 은행들의 연쇄도난은 다시 시장에 영향을 미치게 됩니다. 이때 파산하거나 합병을 발표한 은행 및 신용금고는 무려 50 여개에 달했습니다. 금융시스템의 마비는 산업 전반에 영향을 미쳤고 심각한 소비위축을 야기 시켰습니다.

 

실물경기는 버블파열이 시작된 지 1년 뒤인 91년 2월을 정점으로 93년 10월까지 오일쇼크 이래 최장의 경기후퇴기에 진입하게 됩니다. 주가폭락은 90년부터 시작되었지만 실물경기는 확장세를 지속하다 지가폭락이 발생한 91년부터 본격 둔화되었습니다. 실물과의 시차가 존재한 것이죠. 이점에 우리도 주목할 필요가 있습니다.

 

경기후퇴기간은 32개월로 일본에 있어 2번째로 길었고 버블 파열 이후 경제성장률도 3년 정도 1% 이하에 그치게 됩니다. 90년부터 93년까지 534조엔(현재 우리 돈 7천5백조)에 이르는 토지자산액이 감소하게 됩니다. 이 가운데 가계부문은 약 140조엔, 법인부문은 약 180조엔의 자산이 사라지게 됩니다.  주택가격을 포함한다면  그 금액은 더욱 늘어나게 됩니다.

 

부동산 지가는 버블이 꺼지기 시작한 92년부터 11년 동안 단 한 번도 상승 없이 하락세를 지속합니다. 도시별로는 대도시에서 지방으로 점차 확산되었고 그 규모는 대도시권이 지방권에 비해 더 크게 떨어졌습니다. 용도별로 보면 상업지 하락률이 월등히 높았습니다. 지역별로는 도쿄 지가는 하락폭이 축소되는 반면 오사카권과 지방의 지가는 하락폭이 확대됩니다. 즉 수도권에서 지방으로 버블붕괴가 진행되었음을 보여줍니다.

 

간혹 여기에서 우리나라의 지방 부동산은 어떻게 될것이냐고 많이들 물어봅니다. 물론 버블이 많았던 수도권이나 강남의 재건축에 비해 하락의 정도는 약하겠지만 침체의 여파는 피하기 힘들어 보입니다. 많은 사업들이 취소되며 지방의 지가 및 집값 하락을 부추길 것이라 생각합니다.

4. 부동산 정책의 변화

일본은행은 89년 5월 이래 90년 8월까지 금리를 2.5%에서 6%까지 급격히 인상하고 90년 3월 부동산관련 융자의 총량규제를 실시합니다. 이것은 자산 가격 상승이 지속되고 생산 활동도 높은 수준을 유지함에 따라 금융과 실물의 균형을 회복하기 위한 조치였습니다.

 

 

 

초기에 부동산시장이 위축되자 일본은행과 자민당은 91년 10월 토지관련 융자에 대한 총량규제를 해제해야 한다고 주장합니다. 일본정부는 91년 12월 토지관련 융자에 대한 총량규제를 해제하게 됩니다. 토지에 대한 과중한 세금이 지가를 하락시키고 토지의 유동화를 방해한다는 여론이 일자, 대장성은 95년 말 토지에 대한 세제를 경감시킵니다. 경기침체가 무서웠던 것이죠 이런 현상은 우리나라에서도 나타날 것이고 지금도 나타나고 있습니다.

버블기에 투기적 거래를 억제하기 위해 강화되었던 양도소득세는 95년에 개인뿐만 아니라 법인의 토지양도이익에 과세하는 통상의 법인세율에 추가되는 가산분이 최고 30%나 반감되었고, 2년 이내의 단기는 분리과세에서 보통의 추가세로 변경됩니다. 그러나 부동산 부실채권의 증가를 막을 수 없었고 그것은 기업의 도산으로 이어지게 됩니다. 꼭 데쟈뷰를 보고 있는 것 같지 않으신가요? 저만 이렇게 느끼고 있는 겁니까

 

90년 말부터 부동산업체와 부동산 및 주식에 과도한 투자를 했던 기업을 중심으로 기업 도산이 대폭 증가했습니다. 92년 이후 안정세를 보이던 도산건수가 다시 97년 봄 이후 대기업을 중심으로 다시 증가합니다. 97년 중 건설업, 소매업 등 비제조업에서 기업도산이 시작됩니다. 98년 중에는 매출과 수익 침체가 반영되어 금융기관 도산이 확대되며 금융시스템의 불안정도 심화하는 양상이 다시 재연됩니다.

 

부실채권은 36조 ~ 66조 엔으로 여전히 줄지 않습니다. 전국 은행이 매년 거액의 불량채권 처리를 하고 있는데도 불량채권이 증가하는 것은 거액의 신규 불량채권이 계속 발생하고 있음을 의미합니다. 결국 부동산 경착륙을 막을 방법은 경기침체를 극복하지 않고서는 해법을 찾을 수 없습니다.

 

89년 5월 이후 공정금리가 9년 만에 인상되면서 90년 8월말에는 6.0%로 높아졌으나 경기침체와 자산가격 하락이 급속하게 이루어지자 당황한 일본은행은 91년 7월 이후 공정금리 인하로 돌아서게 되고 유례없는 금융 완화책을 지속합니다. 99년 4월 이후부터는 제로금리 정책으로 전환하게 됩니다.

 

디플레이션도 본격적으로 가시화되자 2001년 3월 이후 일본은행은 소비자 물가지수의 전년대비 상승률이 안정적으로 0%이상 될 때까지 장기국채 매입을 확대할 것으로 발표합니다. 현금ㆍ예금 비율이 빠르게 상승하며 대출이 위축되는 상황이 지속되자 통화량 증가를 도모한 것이죠.  저금리가 장기화되자 저금리 정책에 대한 의문이 제기되는 한편 저금리의 부작용도 서서히 부각되기 시작합니다.

저 금리가 가계의 이자소득을 감소시켜 결과적으로 개인 소비의 침체로 연결된다는 논리가 부상합니다. 기업연금의 운용 이율 하락으로 기업부담 증가와 기업부실을 심화시킵니다. 금융기관이나 기업의 구조조정을 지연시키는 현상도 초래합니다. 금융기관만이 저금리로 불량채권 처리지연의 기회비용이 감소하게 됩니다. 하지만 금리부담 감소로 한계기업이 연명하는 반면 우량기업마저 경영난에 봉착하게 됩니다. 이만큼 금리인하의 부작용은 일본당국이 예상하지 못한 상태로 오랫동안 진전됩니다.

 

5. 결론

일본의 카네코 마사루 교수는 <일본재생론>에서 다음과 같이 버블을 설명합니다. "미국이 대일무역적자를 만회하고자 힘으로 밀어붙인 '프라자 합의'가 버블경제가 발생된 가장 큰 원인일 수 있으나 실제 가장 큰 주범은 '금융완화'를 계속해서 실시해 온 정부라고 할 수 있다. 정부가 시장에 모든 것을 맡겨버리는 근대초창기에서 볼 법한 자유방임주의 경제정책이 버블경제를 초래한 것이다" 라는 말은 또다시 우리를 돌아보게 합니다.

 

일본 부동산 시장은 오랜 시간동안 디플레이션에서 빠져나오지 못하고 있던 일본 경제가 전반적으로 회복기에 접어들고 부동산시장에 대한 의식의 변화가 일면서 부동산 시장이 점차 활기를 찾는 듯 했으나 미국 서브프라임발 경제위기를 맞게 되어 회복되던 집값은 다시 비틀거리고 있습니다. 소생하던 경제는 엔고 현상이 나타나며 침체국면으로 되돌아가려고 합니다. 우리는 이에 일본의 대응을 면밀히 살필 필요가 있습니다. 부동산 버블의 붕괴를 이미 경험하여 현재의 위기를 대처하고 있는 일본에게서 배울 것은 배워야 한다고 생각합니다.